企业采用预收款方式销售不动产，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天--外企财务管理培训

钟税官：

我公司是某中外合资房地产公司。按规定以每月取得的营业收入计算缴纳营业税。近日，本地地税局对我公司进行了检查，指出我公司有漏缴预收房款营业税的问题，并要求补缴该部分营业税。我公司认为，按照权责发生制原则，预收房款不属于当期的营业收入，不应缴纳营业税，我公司仅应就本期取得的营业收入缴纳营业税。不知我们的看法是否正确，请予以解答。

某中外合资房地产公司

某中外合资房地产公司：

—般来讲，营业税的纳税义务时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得营业收入款项凭据的当天。但考虑到近年来我国房地产市场交易活跃，房产商采用预收欲方式销售不动产的现象较为普遍的情况，为保证税收收入及时足额入库，加强税收征管，《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》对纳税人销售不动产的应税行为作了特殊规定：销售不动产采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。由此可见，税务机关要求你公司补缴营业税的决定是有政策根据的。

另外需要说明的是，纳税人采用预收款方式销售不动产，并非在收到预收款的当天就要按销售不动产应取得的全部价款为营业额计算缴纳，而是仅以纳税人收到的与销售不动产有关的款项，如预收款、结算时收到的价款等，作为营业额计算缴纳营业税。但对销售方结算时应收的，而受让方拖欠的价款，根据营业税纳税义务发生时间确定的基本规定，也应在销售方结算时纳税。

再有，如果纳税人采用预收款方式销售不动产，其预收款大于最后与受让方结算的价款，其超过部分的已征税款税务机关应予以退还。

钟税官

来源:中国税务2000.11